Relações de vizinhança à luz do ordenamento jurídico vigente

O direito de vizinhança se define como sendo as restrições ao direito de propriedade impostas por lei no intuito de não admitir que as propriedades sejam nocivas uma às outras e que as mesmas sejam devidamente respeitadas. Ao limitar as faculdades dominiais, o direito de vizinhança procura conciliar as necessidades dos proprietários confinantes promovendo harmonia social.

Segundo Paulo Nader o conceito de direito de vizinhança seria “o conjunto de condições que permite a coexistência de propriedades próximas. A idéia de vizinhança não pressupõe a contigüidade, mas a localização de propriedades em áreas próximas. De tal forma que o uso de uma possa influenciar no de outras.”

O direito de vizinhança configura obrigação recíproca, isto é, a imposição cabível para um vizinho também valerá para o outro. Ele busca tutelar o interesse privado de cada um através da aplicação de regras atinentes à definição das relações de vizinhança.

Algo que merece destaque no direito de vizinhança é a sua natureza jurídica, que na opinião majoritária da doutrina, configura obrigação propter rem.Tal obrigação se caracteriza pela determinação indireta dos sujeitos, pois o dever da obrigação vincula qualquer um a uma situação jurídica de titularidade de direito real ou de parcelas dominiais ou até mesmo, aquele que detém de fato o exercício pleno ou não de alguns dos poderes inerentes à propriedade, ou seja, o possuidor (locatário ou comodatário).

Sobre a obrigação propter rem, Vítor Frederico Kümpel comenta que:

Obrigação propter rem é aquela que apenas recai sobre uma determinada pessoa por força de um direito real, autorizando sua liberação pelo abandono do bem. Nesse gênero de obrigação, a pessoa do devedor poderá variar, de acordo com a relação da propriedade ou da posse que exista entre o sujeito e a coisa.

A obrigação propter rem está atrelada a direitos reais e recai sobre uma determinada pessoa.Um exemplo seria a imposição feita a inquilinos e proprietários com a finalidade de não prejudicar a segurança, o sossego e saúde dos demais vizinhos, conforme se verifica na redação do artigo 1.277 do Código Civil.

O princípio norteador a que se subordina o direito de vizinhança é o de que o possuidor, ou o proprietário, deve exercer o seu direito de forma regular e não prejudicial à segurança, o sossego e saúde dos outros vizinhos. Esses três princípios estabelecem simultaneamente o dever jurídico e o direito subjetivo do proprietário ou possuidor.

No entendimento de Paulo Nader :

"Para que prevaleça o bem estar nas relações de vizinhança, além da observância das regras legais, é fundamental que haja tolerância mútua entre proprietários e usuários em geral. O respeito às regras de trato social, especialmente às de educação, facilita o diálogo e a compreensão.”

O proprietário e também o possuidor (direto e indireto) estão sujeitos a sofrer os efeitos decorrentes do uso anormal do imóvel vizinho. Isso decorre da prática de atos ilegais e abusivos, previstos no artigo 1.277 do Código Civil, legitimando não só o proprietário como também o possuidor o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais ilegais ou abusivas ocasionadas pela utilização de propriedade vizinha, em prejuízo de sua segurança, sossego e saúde.

A doutrina, por sua vez, cita alguns exemplos daquilo que seria considerado uso anormal da propriedade como a presença de ruídos excessivos, festas noturnas, produção e circulação de fumaça ou fuligem, gases tóxicos, poluição de águas, criação de animais que exalem maus cheiros ou enxameiem moscas. O uso anormal da propriedade representa uma violação da função social da propriedade.

Em se tratando de atos lesivos, estes são elucidados por Carlos Roberto Gonçalves :

"São lesivos os atos que causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo uso anormal de sua propriedade e atividade tenha sido até autorizada por alvará expedido pelo Poder Público. É o caso, por exemplo, de uma indústria cuja fuligem esteja prejudicando ou poluindo o ambiente, embora normal a atividade".

Serão considerados ilícitos os atos praticados no exercício irregular de um direito por determinado vizinho. É a teoria do abuso de direito, consagrada no artigo 187, do Código Civil.

Há casos em que determinadas atividades, diante de seu relevante papel social, não poderão ser inviabilizadas. Apesar do eventual incômodo, o que irá prevalecer é a conformidade de tais atividades com a função social da propriedade. Nessas circunstâncias, com base no artigo 1.278 do código Civil, aquele que causar dano deverá pagar uma indenização cabal ao vizinho.

Um exemplo ilustrativo seria o caso das fábricas que geram milhares de empregos e que pagam uma significativa carga tributária aos Municípios.

Apesar da existência de decisão judicial considerando toleráveis as interferências, poderá o vizinho, que está sofrendo com a atividade nociva, propor ação com o objetivo de exigir a diminuição ou até mesmo a eliminação de tais interferências, quando estas se tornarem passíveis.

Conforme se verifica no artigo 1.279, do Código Civil, a sentença, ao decidir o conflito de vizinhança, quando não seja possível eliminá-lo, imporá medidas que atenuam os seus efeitos, como por exemplo: colocação de defesas técnicas (filtro de chaminé), fixação de horário de trabalho (proibição de funcionamento depois de determinada hora), disposição de barreira de proteção, estabelecer a utilização de aparelhos que neutralizem a poluição oriunda da atividade nociva e etc.

Buscando atingir o interesse particular, o juiz poderá determinar a cessação da atividade danosa ou a demolição da obra, quando não se conseguir a redução do incômodo através de medidas alternativas ou quando a adoção dessas tais medidas não for cumprida.

Poderá haver também conflito de interesses e nesta hipótese irá prevalecer o interesse público, mas lógico, sem esquecer a situação do proprietário que sofre com as interferências tendo que suportá-las. É devido ao proprietário uma indenização cabal.

O vizinho ameaçado pode forçar a reparação exigindo que o proprietário de prédio em ruína preste caução pelo dano iminente, o que se chama de “caução por dano infecto”. A caução, chamada de dano infecto, teve origem no Direito Romano e tem por objetivo proporcionar uma indenização ao postulante caso os danos se concretizem. Nesse caso, é legítimo que o prejudicado opte ou por ação cominatória (artigo 287 do CPC) em face ao vizinho negligente, em forma de ação demolitória, ou exigir a reparação do prédio em ruínas.

Determina o art. 1.280 do CC que "o proprietário ou possuidor de um prédio que esteja ameaçado por outro devido a obras realizáveis pode exigir deste caução de dano infecto". Ocorre na ameaça de desabamento decorrente de negligência do proprietário do prédio em perigo de ruir.

O direito contido no artigo 1.280 do Código Civil legitima também o município. É dever do poder público manter a segurança, a qualidade de vida da população e preservar as cidades, podendo ajuizar ação para se obter a supressão do uso nocivo da propriedade. Caso um prédio ameaça ruína, deve o gestor municipal tomar providências visando assegurar melhor condição de vida para a coletividade.

Os danos ocasionados pelo uso irregular de uma propriedade podem afetar toda a comunidade ensejando a propositura de ação civil pública por quem tem legitimidade para defender os interesses dos moradores prejudicados. De acordo com o artigo 225 da Constituição Federal, o meio ambiente é de uso de todos e deve ser cumprida a função ambiental da propriedade.

Outro instituto que interfere nas relações de vizinhança seria a passagem forçada, que se dá pela questão da necessidade e que é imposta por lei conferindo ao titular da propriedade o direito de passagem, ou seja, o poder de aquisição de um caminho que torne viável o acesso à estrada, fonte ou porto, acabando, assim, o confinamento do imóvel. O referido instituto visa preservar a função social da propriedade de modo a atender os anseios sociais.

O exercício do direito de passagem acarreta pagamento de indenização, cujo valor pode ser acordado entre as partes ou fixado judicialmente. Há um entendimento que a indenização se torna inadmissível pela ausência de prejuízo para o dono do prédio serviente, uma vez que a indenização não decorre das vantagens proporcionadas ao dono de prédio isolado.

Paulo Nader salienta que “o direito à passagem forçada pode ser exercitado em face de um ou mais titulares de imóveis. Esta última hipótese surge quando, entre o prédio isolado e a via pública, houver mais de uma propriedade.”

O instituto da passagem forçada não se assemelha com a da servidão de passagem. Enquanto o primeiro decorre de imperativo de lei e é necessária, isto é, fornece o indispensável para a sobrevivência, o segundo depende da manifestação das vontades, não é imposto por lei e tem caráter utilitário.

A servidão, localizada do artigo 1.378 ao 1389, do Código Civil, impõe, de maneira voluntária, um ônus real a um prédio (serviente) em favor do outro ( dominante), privando o primeiro do exercício de algum de seus direitos dominicais em relação ao seu prédio, ou permite que dele se utilize o proprietário do segundo, tornando mais útil, ou no mínimo mais agradável.

A passagem forçada, objeto das relações de vizinhança, encontra-se amparada no artigo 1.285 e parágrafos, do Código Civil. Vale destacar que tal instituto não está sujeito ao registro em cartório.

Outra espécie de passagem forçada seria a passagem de cabos e tubulações, com previsão legal nos artigos 1.286 e 1.287 do Código Civil, que o proprietário de imóvel é obrigado a suportar e outros condutos subterrâneos de utilidade pública, em benefício da coletividade, quando for impossível ou muito caro outro procedimento, mediante indenização.

O direito de construir, previsto do artigo 1.299 ao 1.313 do Código Civil, é outro instituto de suma importância a ser destacado, pois interfere diretamente na organização do espaço urbano e no desenvolvimento social das cidades. Tal direito está subordinado à função social da propriedade.

Com relação ao direito de construir, Carlos Roberto Gonçalves diz que “tal direito encontra, assim, limitações no direito dos vizinhos e nos regulamentos administrativos, para que seja preservada a harmonia social, submetendo-se o uso do solo urbano aos princípios gerais disciplinadores da função social da propriedade.

A presença do poder público é fundamental no direito de construir. Será através do plano diretor, previsto tanto na Constituição Federal quanto no Estatuto da Cidade, que o Município estabelecerá normas técnicas e parâmetros legais com a finalidade de se buscar o direito e a limitação de construir proporcionando o desenvolvimento urbano, fazendo alusão assim ao artigo 182,§1º, da CF.

O proprietário, em regra geral, tem garantido o seu amplo direito de construir, com a observância dos regulamentos administrativos que limitam as edificações de acordo com as exigências técnicas, sanitárias e estéticas.

A proteção e a privacidade de cada lar no sentido de valorizar o interesse da coletividade levando-se em conta o respeito mútuo aos deveres decorrentes da vizinhança é o que se pretende alcançar com através do artigo 1.299 do Código Civil.

A construção não pode invadir terreno alheio, sob pena de ser embargada. O direito de construir visa, acima de tudo, resguardar a privacidade entre vizinhos, como por exemplo, não permitir a abertura de janela, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno alheio. Caso não incida visão de janela sobre a linha divisória ou esteja perpendicular, a abertura não pode dar-se a menos 75 centímetros.

De acordo com a redação do artigo 1.305 do Código Civil, Washington Monteiro e Carlos Alberto Maluf explicam que:

Verifica-se, pois, que o proprietário pode a construir não só em seu terreno, como também no do vizinho, até meia espessura da parede. Ultrapassando tal limite, assiste ao vizinho prejudicado o direito de embargar a construção, socorrendo-se, para isso, de nunciação de obra nova, concedida pelos arts. 934 e seguintes do Código de processo Civil.

Entretanto, se a construção feita pelo proprietário afetar minimamente o terreno alheio ou não lhe dificultar a utilização, o invasor deverá indenizar o espaço invadido de acordo com o seu justo valor e o proprietário que edificar o seu terreno não poderá colocar em perigo a segurança de prédio vizinho, sob pena de sofrer ação de dano infecto.

É legítima a realização de um trabalho preventivo, através de obras acautelatórias que evitem a produção de efeitos nocivos à propriedade alheia. Havendo, mesmo assim, danos a terreno vizinho, será justa a indenização cabal por parte do construtor. A indenização não se limita apenas aos danos materiais diretamente atingidos, mas também aos emergentes e lucros cessantes.

Caso a obra, potencialmente nociva, tenha iniciado sem a devida avaliação de riscos e sem a execução de trabalhos preventivos como a construção de muro de arrimo, levantamento de colunas de sustentação em qualquer dos dois prédios ou somente em um, é defeso que o proprietário-vizinho proceda no ajuizamento de ação nunciação de obra nova.

O proprietário ou possuidor é obrigado a suportar que o vizinho, mediante prévio aviso, entre em seu prédio e use provisoriamente para apoderar-se de coisas suas, até animais, que ali se encontrem eventualmente e para promover a reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou de muro que faça divisão.

Além das relações de vizinhança apresentadas no presente trabalho que influenciam diretamente no planejamento urbano, há outras formas de restrição ao direito de propriedade decorrentes, que seriam: árvores limítrofes, das águas e direito de tapagem.

O direito de construir não se prende apenas ao direito de vizinhança, pois ele está ligado ao princípio da função social da propriedade, que constitui um direito fundamental à pessoa humana.

Como já foi visto no presente trabalho, o direito de vizinhança constitui limitação imposta por lei que busca a boa convivência social entre os vizinhos, inspirada na boa fé e lealdade dos mesmos. O uso da propriedade tem que tornar possível a coexistência social.

Ao restringir o exercício do direito de propriedade, o direito de vizinhança tem como propósito valorizar os princípios de segurança, higiene, saúde e sossego, a fim de não permitir que as propriedades sejam nocivas umas às outras, assegurando a paz entre os vizinhos.

Nesse sentido, Carlos Roberto Gonçalves destaca a importância do direito de vizinhança:

As regras que constituem o direito de vizinhança destinam-se a evitar conflitos de interesse entre proprietários de prédio contíguos. Têm sempre em mira a necessidade de conciliar o exercício do direito de propriedade com as relações de vizinhança, uma vez que sempre é possível o advento de conflitos entre os confinantes.

A importância da manutenção do direito de vizinhança excede os limites da legislação cível, pois o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), através de normas administrativas-preventivas, também busca a salvaguarda da harmonia entre os vizinhos.

A construção de empreendimento ou a realização de atividade empreendedora, em zona urbana, deverá ser precedida do estudo de impacto de vizinhança com o objetivo de garantir qualidade de vida às pessoas que residem na área e suas proximidades. É importante a existência de paz entre vizinhos e o desenvolvimento de um meio ambiente urbano sustentável para todos.