A atividade urbanística e a função social da propriedade urbana

A atividade urbanística é a concretização e aplicação dos princípios do urbanismo na prática, através da intervenção do poder público. Os objetos da atividade urbanística são definidos da seguinte forma: o planejamento urbanístico, a perfeita ordenação do solo, a ordenação urbanística de áreas de interesse coletivo, a ordenação urbanística da atividade edilícia e os instrumentos de intervenção urbanística.

Quanto à atividade urbanística, José Afonso da Silva comenta que:

"A atividade urbanística, como se viu, consiste, em síntese, na intervenção do poder público com o objetivo de ordenar os espaços habitáveis. Trata-se de uma atividade dirigida à realização do triplo objetivo de humanização, ordenação e harmonização dos ambientes em que vive o homem urbano e o rural."

O planejamento é o princípio que norteia toda a atividade urbanística. É fundamental se ter uma clara noção do território e dos efeitos que nele irão produzir através da apresentação de gráficos que irão reproduzir as áreas alcançadas pelo plano objetivando a expansão das cidades.

A perfeita ordenação do solo traduz o conteúdo fundamental do planejamento no que diz respeito à disciplina do uso e ocupação do solo, que além de ter uma enorme importância para a vida urbana, permite normatizar as construções estabelecendo o que pode ser feito no terreno particular mudando a forma da cidade.

A ordenação urbanística das áreas de interesse coletivo abrange também o interesse urbanístico especial, interesse ambiental, interesse histórico-cultural, interesse turístico e etc. Propõe a preservação do meio ambiente natural e cultural com seus legados históricos e artísticos, resguardando as belezas naturais da cidade e também o ambiente físico destinado ao lazer do homem.

A ordenação das edificações procura analisar todos os projetos de edificação preservando sempre as regras de ordenação de uso e ocupação do solo. É necessário também que a ordenação das edificações esteja em total sintonia com o plano proposto.

E, finalmente, os instrumentos de intervenção urbanística tornam possíveis a realização e adequação do plano fazendo alusão à perfeita ordenação do solo. São alguns exemplos de instrumentos de intervenção urbanística: a edificação compulsória, o reparcelamento de terrenos, a constituição de reserva municipal de terrenos, a valorização do solo e etc.

O poder público tem a tarefa de intervir no meio ambiente urbano como forma de organizar os espaços habitáveis, ou seja, a atividade urbanística tem função essencialmente pública. Essa tarefa busca alcançar três importantes aspectos: a humanização, a ordenação e harmonização do meio ambiente urbano e rural, em razão de serem os locais onde vive o homem.

Levando-se em conta os anseios da coletividade, a intervenção do poder público pode recair sobre a propriedade privada, conforme disposto no artigo 182, § 3º, da Constituição Federal

" Art. 182 - A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.

(...)

§ 3º - As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro."

O interesse público, que pressupõe o interesse do todo e do próprio conjunto social, representa uma idéia contrária do interesse privado, sendo conceituado por Celso Antônio Bandeira de Mello como “o interesse resultante do conjunto dos interesses que os indivíduos pessoalmente têm quando considerados em sua qualidade de membros da sociedade e pelo simples fato de serem."

Com base no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição, o proprietário tem a incumbência de dá uma função socialmente útil a sua propriedade, seja ela localizada em área urbana ou área rural. É um dever jurídico que é imposto ao proprietário.

No que diz respeito à propriedade urbana, esta cumpre a sua função social na medida em que atende as exigências fundamentais de ordenação da cidade, com previsão legal no artigo 182, § 2º, da Constituição Federal, senão vejamos:

"Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.

(...)

§ 2º - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. "

Com relação ao proprietário que não cumprir a função social da propriedade e a mesma estiver situada em espaço urbano sujeito a lei específica do Plano Diretor, poderá sofrer restrições, conforme preconiza o artigo 182, §4º e incisos, da Constituição Federal.

O desejo do proprietário é edificar e, em função disso, ele sempre irá se opor a restrição do volume edificável de seu terreno. A edificação de todo o terreno seria uma forma de construir em grande volume, objetivando o lucro através de uma concepção individualista de usar, fruir e dispor de sua propriedade como direito absoluto.

É função da lei pacificar os conflitos oriundos de interesse urbanístico e a medida que a atividade urbanística vai se expandindo irão surgir normas jurídicas para que se possa disciplinar e legitimar a intervenção do poder público no domínio alheio.