Ação Revisional de Aluguel
A revisão de aluguel é um direito implícito no contrato de locação, estabelecido através do artigo 19 da Lei 8.245/1991.
“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”.
Neste artigo vamos comentar algumas questões interessantes a respeito da revisão judicial do valor do aluguel.
Periodicidade
Através da ação revisional é possível pleitear a revisão do valor do aluguel e também do índice de reajustamento.
Todavia a periodicidade não poderá ser revista.
Com a. edição da Lei n. 9.069 de 29 de junho de 1995 (art. 28, § 1º) e da Lei n. 10.192 de 14 de fevereiro de 2001 (art. 2o, § 1º), que implantaram e consolidaram o Plano Real , a periodicidade de reajuste passou a ser anual.
“No caso aplica-se a Lei nº 9.069/95 a qual estabelece que os reajustes no caso de prestação de serviço continuado devem ser feitos com a periodicidade mínima de um ano com reajuste pelo IGP-M'". REsp 1.040.615 – RS- STJ.
Exceções
A legislação vigente e entendimentos jurisprudenciais confirmam a existência de exceções ao cabimento de pedido de revisão do valor de aluguel, relativas às locações em Shopping Center e Built to Suit. Previsão constante do artigo 54, da Lei 8.245/1991.
Shopping Center
O entendimento jurisprudencial consubstanciado no REsp 1.413.818 – STJ, confirme a exceção citada, com relação a revisão de aluguel em lojas de shopping center:
“RECURSO ESPECIAL. DIREITO EMPRESARIAL. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. CLÁUSULA CONTRATUAL LIMITADORA DO VALOR DA REVISÃO JUDICIAL DO ALUGUEL MENSAL MÍNIMO. RENÚNCIA PARCIAL. VALIDADE. PRESERVAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA.
“4. A cláusula que institui parâmetros para a revisão judicial do aluguel mínimo visa a estabelecer o equilíbrio econômico do contrato e viabilizar a continuidade da relação negocial firmada, além de derivar da forma organizacional dos shoppings centers, que têm como uma de suas características a intensa cooperação entre os empreendedores e os lojistas.”
Locação built to suit
A locação “built to suit” é um contrato ”... no qual o locatário encomenda a construção ou a reforma de imóvel para atender às suas necessidade, sendo que cabe ao locador, por si ou por terceiros, construir ou promover a reforma no imóvel que será locado.” (Bernardo César Coutra em Contraro de Locação built to suit: vantagens e dúvidas, Jusbrasil).
Polo Ativo – Polo Passivo
A ação revisional pode ser proposta por Locador, Locatário e Fiador da locação.
“RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO CLÁUSULA QUE DETERMINA A RESPONSABILIDADE DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL. 1. Não obstante seja a fiança contrato de natureza benéfica, não se pode concluir, de mero transcurso de tempo entre o prazo ajustado na avença e a data da execução, tenha a garantia deixado de existir, sendo vero que tal pretensão deveria ter sido buscada pelos garantes, os quais continuaram responsáveis pelos alugueres devidos, bem como acréscimos advindos de revisão dos mesmos.” (REsp 421028/SP/STJ).
Benfeitorias realizadas no imóvel pelo Locatário
Até recentemente o entendimento do STJ era no sentido das benfeitorias realizadas no imóvel, pelo Locatário, não importarem na avaliação do imóvel.
Tal entendimento tinha por base o disposto nos artigos 35, da Lei 8.245/1991 e 1.255, do Código Civil.
Todavia, em voto proferido pela Ministra Nancy Andrighi o entendimento do STJ foi alterado, destacando-se: “A hipótese de que apenas quando o investimento é realizado por conta e risco do locador estaria autorizada a majoração do aluguel, em verdade, limita sobremaneira as relações privadas de locação e acaba por deslocar a lógica que está subentendida nesses contratos no que diz respeito à vinculação do valor do imóvel ao correspondente preço do aluguel.” (REsp 1411420/SP/STJ).
Essa decisão alterou a jurisprudência que predominava no STJ.