Ação Renovatória de Locação Comercial

Objetivo da Ação Renovatória

A ação renovatória da locação comercial visa proteger o “ponto comercial”, visa proteger a atividade comercial e o locatário que empreendeu.

O ponto comercial tem um valor, razão da necessidade de sua proteção.

Essa proteção do ponto e do fundo de comércio representa o próprio espírito da Ação Renovatória.

Quando nasce o direito do Locatário

A legislação exige alguns requisitos para que o Locatário possa exercer o seu direito a renovação contratual, são eles:

* que a locação deve ser urbana;

* que o contrato a ser renovado seja escrito e com prazo determinado (inciso I, art. 51);

* que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos seja de cinco anos (inciso II, art. 51);

* que o Locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos (inciso III, art. 51);

* prova do exato cumprimento do contrato em curso (inciso II, art. 71);

* prova da quitação de todos os impostos e taxas do imóvel (inciso III, art. 72);

* indicação das condições oferecidas para a renovação da locação, de forma clara e precisa (inciso IV, art. 71);

* indicação do fiador e autorização do respectivo cônjuge (incisos V e VI, art. 71);

* prova de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário (inciso VII, art. 71).

Prazo para o exercício do direito à renovatória.

O prazo decadencial para a propositura da ação renovatória da locação é de um ano a seis meses, antes do término do contrato vigente.

Defesa do Locador

Por seu turno o Locatário poderá alegar em sua defesa:

* falta dos requisitos de admissibilidade da ação, conforme demonstrado acima (inciso I, art. 72);

* insuficiência do valor proposto pelo aluguel, devendo declinar qual o montante entende correto, (inciso II, art. 72);

* ter proposta de terceiro em melhores condições que as ofertadas pelo Locatário, não podendo ser explorado o mesmo ramo de comércio (inciso III, art. 72);

* não estar obrigado à renovação contratual em vista de ter que realizar obras no imóvel, conforme determinado pelo Poder Público (inciso I, art. 52);

* ter a intenção de utilizar o imóvel ou transferir fundo de comércio existente há mais de um ano, desde que seja para outro ramo de comércio (inciso II, art. 52). Essa possibilidade não se aplica às locações de espaço em shopping centers (oaráfrago 2º., art. 52).

Indenização ao Locatário

O Locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que suportar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro ou se o Locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado em defesa ou não inicial as obras determinadas pelo Poder Público.

Aluguel Provisório

Na defesa apresentada o Locador poderá pedir a fixação de um aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que comprovado, através de documento, o justo valor do aluguel pretendido.

Ação julgada procedente

Se a ação for julgada procedente o Juiz determinará a renovação pelo prazo do contrato, limitado a cinco anos.

Valor do Aluguel

O Juiz está preso ao valor proposto pelo Locatário na petição inicial.

O aluguel mínimo é o proposto pelo Locatário e o aluguel máximo é a proposta do Locador, mesmo que perícia judicial tenha apurado outros valores.

Ação julgada improcedente

Julgada improcedente a ação renovatória da locação, de conformidade com o disposto no artigo 74, o Juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de trinta dias para desocupação voluntária, desde que tal pedido tenha constado da contestação.

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