Ação de despejo por falta de pagamento

I. Pedido de Despejo

O pedido de despejo por falta de pagamento pode ser cumulado com a cobrança de aluguéis e encargos, ou seja, na mesma ação se postula o despejo do locatário inadimplente e a cobrança do valor efetivamente devido.

No valor efetivamente devido estará incluído:

a) os aluguéis e acessórios da locação;

b) as multas ou penalidades contratuais quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e honorários do advogado do locador fixados em 10% sobre o montante devido.

II. Da liminar para desocupação do imóvel

De conformidade com o artigo 59, parágrafo 1º., IX da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), é possível o deferimento de liminar para desocupação do imóvel, no prazo de quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução pelo Locador, no valor equivalente a três meses de aluguel, no casos descritos no citado artigo.

O citado inciso IX prevê a possibilidade da concessão da liminar informada, nos casos de falta de pagamento de aluguel e demais encargos da locação, desde que o contrato não tenha nenhum tipo de garantia (caução, fiador, seguro fiança, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento).

III. Da intenção de purgar a mora

O locatário poderá, no prazo de quinze dias, evitar a rescisão do contrato de locação e da efetivação da liminar de desocupação, “... se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar o depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos’.

Observe-se que o locatário não poderá se beneficiar do prazo para “purgar a mora”, pagando o que efetivamente deve, se já tiver utilizado essa faculdade nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

IV. Da Decretação do Despejo

A ação será julgada procedente sendo decretada a expedição de mandado de despejo para desocupação voluntária do imóvel, no prazo de 15 dias, se entre a citação do Locatário e a sentença, decorrer mais de quatro meses.

Os motivos da procedência do pedido de despejo são:

a) não ter o locatário purgado a mora no prazo legal;

b) ter depositado o valor devido à menor e não comprovado o pagamento da complementação devida;

c) não ter comprovado o depósito dos aluguéis que foram vencendo, nas datas estabelecidas contratualmente.

V. Execução Provisória do Despejo

Tendo a decisão de procedência da ação, o Locador poderá dar início a execução provisória do despejo, sem a necessidade da prestar de caução (garantia).

VI. Da Execução do Despejo

Findo o prazo concedido em sentença para desocupação voluntária do imóvel, será efetuado o despejo, se necessário, como previsto na lei, com emprego de força, inclusive arrombamento.

Os móveis e utensílios deixados no imóvel serão entregues à guarda de depositário.

A lei também prevê que o despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.